女子花每晚300元价格长住酒店，周一入住周五退房；“以住酒店替代租房”，入住者的合法权益该如何保障？酒店长租业态又该怎么管……

方女士介绍，自己入住时签订了一份长期协议，协议性质属于服务合同，主要目的是把浮动的房价固定下来。因约定只在工作日入住，因此并未涉及旺季涨价、要求腾房等问题，其间也没有其他隐性支出。

这种生活方式，方女士持续了三四个月。在她看来，住酒店不用收拾、打扫屋子，点外卖有机器人送到房间，她也对这段体验整体评价颇高。不过也并非没有“瑕疵”——在一次办理入住后，她在房间里发现其他客人落下的假睫毛，她怀疑保洁并未认真打扫，此后便不太想继续住了。

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具有一定积极意义

在受访专家看来，酒店集团开始跻身长租赛道具有一定积极意义。

华东政法大学投资与建设法治研究院执行院长杨勤法评价说，酒店进入长租市场，是住宿行业拓展经营场景、盘活存量房源与住房租赁市场需求相结合的结果。从市场需求端来看，酒店将部分客房资源转化为长租产品，有助于为有阶段性居住需求的群体提供选择。政策层面，《住房租赁条例》明确，国家支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，这为酒店布局长租赛道提供了政策依据。

消费者长期租住酒店，与酒店之间形成的究竟是酒店服务合同关系还是房屋租赁合同关系？

长期关注房地产领域的北京大成（上海）律师事务所律师陈思接受记者采访时说，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十五条，法律关系认定关键要看合同内容和实际履行，不能仅凭住满一个月就认定为租赁。

陈思介绍，两种法律关系下，权利义务配置有明显区别。住宿服务关系中，酒店应提供约定的客房、服务并履行安全保障义务，旅客应支付费用、遵守合法管理规则；租赁关系中，出租方应交付并保持房屋符合约定用途，原则上承担维修义务，承租人应按时给付租金、合理使用并在到期后返还房屋。根据民法典相关规定，房屋承租人还依法享有“买卖不破租赁”、租期届满后同等条件下优先承租等保护。陈思提醒，无论属于哪种关系，约定期限和价格后，酒店都不能仅因旺季就任意涨价、要求搬离。

除法律性质认定外，受访专家指出，当前业内的几种长租模式在实践中都存在一定合规风险。

杨勤法分析，集团标准化长租模式的主要风险在于可能出现以住宿服务协议之名行房屋租赁之实的情况；企业签约集体租住模式则需重点关注合同主体、集中居住及房屋使用合规风险；酒店门店“一店一策”长租模式的合规风险最为突出，酒店门店若仅以口头约定开展长租业务，未明确具体权利义务，易引发合同履行争议。