日本用30年的亲身体验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

1989年，相当于破灭前的两年，也就是最辉煌的时候，当年日本的百富榜上超过60位富豪是地产发家的。

1983年开始，房价往上涨。背后的推手是什么？对日本经济超级自信，以及政府的规划。当时喊的口号是有明文可查的：要把东京打造成国际金融和商业双中心。

当时有本书，现在已经是旧书了，已经像笑话一样了，叫《日本可以说不》。还有日本应该说不、日本为什么行、日本怎么就是世界的领袖，都是这样。甚至美国人也写了很多向日本学习的书，包括当年学丰田的JIT（Just In Time）这种精益生产、精益制造，都是从那边学的。

当时的日本人就感觉，全世界唯我独尊了。就是那个心态，83年开始就觉得什么时候我们去买下这个、买下那个，当时也是脚踢美利坚、拳打俄罗斯。那个时候日本全民都是这样的心态。

还有推波助澜的。政府说了什么？不是说要打造双中心吗？东京改造蓝图满天飞，各种新城，各种这个中心、那个核心。举几个例子：东京电信港、海上新都市、申办奥运会。1964年东京办过一次奥运会，但是还要继续申办。

还有填海造陆；成田机场、羽田机场不够用了，要搬迁，要建立世界最大机场。反正是不求最好，但求最大，全是这样的心态。日本人当时这么说：日本虽然国家小，但是日本有一颗博大的心。今天回头看，日本人自己反思，当年怎么傻成那样。

而且政府还有个预测，政府直接出来预测：东京都地区的商业用地需求将在5年内增加5000公顷。政府都这么说了，一份一份蓝图往外说，大家不都闻风而动吗？

于是乎圈地运动、房地产投机，东京地价暴涨。83年开始，到了87、88年，东京的地价一年之内平均涨50%以上。像东京港区，一年翻一番，一点问题都没有。

这种情况下，按理说政府看到以后肯定得刹车，不能一直这么涨。但当年的日本政府觉得这是正常的，是必须的，因为日本特别强。政府发表了《国土利用白皮书》，里面说：这不是泡沫，这只是正常的需求增长。

这不就等于政府在告诉大家，没事儿，后面我给你兜着，接着奏乐接着舞，政府给你背书。政府自己出来这么背书，炒房之火越烧越旺。